Ciencias económicas
y empresariales
Artículo
de investigación
Modelo de gestión por procesos para la
comercialización de bienes inmuebles en
urbanizaciones
Management model by processes for
the commercialization of real estate in urbanizations
Modelo de gestão por processos de
comercialização de imóveis em urbanizações
*Recibido: 29 de abril de
2020 *Aceptado: 30 de mayo de 2020 * Publicado: 25 de junio de
2020
I.
Magíster
en Pequeñas y Medianas Empresas Mención Finanzas, Ingeniero en Marketing,
Docente en la Escuela Superior Politécnica de Chimborazo, Riobamba, Ecuador.
II. Magíster en Gestión Industrial y Sistemas Productivos,
Magíster en Seguridad Industrial Mención Prevención de Riesgos y Salud Ocupacional, Ingeniero Industrial,
Docente en la Escuela Superior Politécnica de Chimborazo, Riobamba, Ecuador.
III. Magíster en Gestión Industrial y Sistemas Productivos,
Ingeniero Industrial, Docente en la Escuela Superior Politécnica de Chimborazo,
Riobamba, Ecuador.
Resumen
La presente investigación está enfocada a diseñar un Modelo conceptual de gestión por procesos para la
comercialización de bienes inmuebles en urbanizaciones, la cual facilitará a
las pequeñas y medianas empresas a tener una guía para la comercialización,
considerando que en la actualidad no se cuenta con un modelo enfocada en las
características de este producto, partiendo de esta problemática se procedió a
identificar las etapas que tiene la comercialización, en la que identifico las
siguientes: adquisición, construcción y venta de un bien inmueble, además se
requiere de un capital para la compra, por lo que se vio necesario hacer una
Gestión de la Deuda, en este inicio se planifica de mejor forma la inversión y
los métodos para poder liquidar la misma, dado esto se necesario realizar un
Saneamiento Jurídico y Técnico, para la legalización de los nuevos dueños, y
por último la venta de la vivienda la que comprende una adecuada estrategia
comercial, sin antes priorizar los requerimientos del mercado. La metodología
usada fue un análisis del seguimiento continuo en la ejecución de la
construcción de una vivienda, de esta forma se obtuvo una idea general de los
trámites a cumplir, el presupuesto que se debe requerir para la construcción,
la necesidad del cliente y comercio del producto. Para la búsqueda de la
información se hizo una investigación exploratoria y se formuló una encuesta.
La hipótesis de investigación planteada comprueba que el modelo conceptual del
modelo gestión por procesos para la comercialización incide significativa en la
comercialización del bien inmueble, la variable dependiente es el la
comercialización y la variable independiente es el Modelo de gestión por
procesos, con lo cual al momento de comprobar la hipótesis se planteó de la
siguiente manera que 
> 
se acepta la
hipótesis de investigación. Como = 1,2160 y el = 0,004 se
rechaza la hipótesis nula (Ho) y se acepta la hipótesis alternativa (Ha) de
estudio.
Palabras
Claves: Bienes inmuebles;
gestión de la comercialización; gestión de deuda; chi-cuadrado.
Abstract
The present
investigation is focused on designing a conceptual model of management by
processes for the commercialization of real estate in urbanizations, which
helps small and medium enterprises to have a guide for Commercial Management,
since at present there is no For this purpose, considering this problem, the
present investigation is carried out, so we proceeded to identify the stages of
the acquisition, construction and sale of a real estate, considering that
capital is required, so it was necessary to do a Debt Management, in this
beginning the investment of the purchase and the methods to settle the debt are
planned in a better way, given this it is necessary to make a Legal and
Technical Sanitation, for the legal legalization of the new owners, making
everything proceeds in legal function, and finally the sale of the house which
includes an adequate commercial strategy, without first Orizar the requirements
of the market. The methodology used was an analysis of the continuous
monitoring in the execution of the construction of a house, in this way a
general idea was obtained of the procedures to be fulfilled, the budget that
should be required for construction, the need of the client and commerce of the
product. For the search of the information an exploratory investigation was
made and a survey was formulated. The proposed research hypothesis shows that
the conceptual model of process management for commercialization has a
significant impact on the commercialization of real estate, the dependent
variable is commercialization and the independent variable is the Process
Management Model, which at the moment If the hypothesis was tested, it was
stated as follows that 
>
the
research hypothesis is accepted. As =
1,2160 and =
0,004, the null hypothesis (Ho) is
rejected and the alternative hypothesis (Ha) of study is accepted.
Keywords: Real
estate; marketing management; debt management; Chi squared.
Resumo
Esta pesquisa está focada no desenho
de um modelo conceitual de gestão por processos de comercialização de imóveis
em urbanizações, o que facilitará que pequenas e médias empresas tenham um guia
de comercialização, considerando que atualmente não há modelo focado nas características
deste produto, com base nesse problema, passamos a identificar as etapas que a
comercialização possui, nas quais identifico o seguinte: aquisição, construção
e venda de imóveis, além disso, é necessário capital para comprar , razão pela
qual foi necessário realizar uma Gestão da Dívida, neste início o investimento
e os métodos para liquidá-lo são melhor planejados, pois é necessário realizar
um Saneamento Técnico e Legal, para a legalização de novos empreendimentos.
proprietários e, finalmente, a venda da casa, que inclui uma estratégia
comercial adequada, sem priorizar primeiro os requisitos tosse do mercado. A
metodologia utilizada foi a análise do monitoramento contínuo na execução da
construção de uma casa, dessa forma, uma idéia geral dos procedimentos a serem
cumpridos, o orçamento que deve ser necessário para a construção, a necessidade
do cliente e as necessidades do cliente. produtos. Para buscar as informações,
foi realizada uma investigação exploratória e formulado um levantamento. A
hipótese de pesquisa proposta comprova que o modelo conceitual do modelo de
gerenciamento de processos para comercialização tem um impacto significativo na
comercialização de imóveis, a variável dependente é a comercialização e a
variável independente é o modelo de gerenciamento de processos, o que significa
que No momento de testar a hipótese, foi afirmado da seguinte maneira que >
da
pesquisa é aceita. Como =
1,2160 =
0,004, a hipótese nula (Ho) é
rejeitada e a hipótese alternativa de estudo (Ha) é aceita.
Palavras-Chave:
Imóveis; gestão de Marketing; gerenciamento de dívidas; Chi ao quadrado.
Introducción
El elaborar
un producto en el cual cubra las necesidades o deseos del mercado no es una
tarea fácil, más en la construcción de viviendas, para esto se requiere un
análisis de diferentes variables que influyen en el cliente, y tiendan a
interactuar entre sí en la decisión de compra del bien inmueble. (1)
El término comercio, se
define como el intercambio de bienes y servicios entre varias partes a cambio
de bienes y servicios diferentes de igual valor, o a cambio de un valor
monetario. (2)
En efecto, la
comercialización, en forma general es la acción de vender un producto mediante
un estudio logístico. Se aplica a los bienes materiales y
servicios que se necesitan para una sociedad. Estos son, bienes de consumo,
como alimentos, vestidos, automóviles, y bienes de inversión, como casas
máquinas, herramientas o generadores eléctricos, entre otros como salud y
educación.
La función del comercio
se establece mediante la división del trabajo, la especialización y a las
variantes de las fuentes de los recursos. La mayoría de personas hacen hincapié
en un pequeño aspecto de la producción, necesitan comerciar con otros para
adquirir bienes y servicios diferentes a los que producen. (2)
La Gestión Comercial, se
refiere al proceso que esta dirigido a satisfacer las necesidades del mercado que
la dirección o gerencia ha seleccionado como objetivo, con lo que las
actividades comerciales se dividen en dos sectores: Comercio al por mayor, y
comercio al por menor: El comercio al por mayor engloba mecanismos económicos,
precisamente a la compra-venta (sin transformación del producto) de bienes de
consumo intermedio (siendo estos bienes de capital, materias y suministros que
se usa para producir, y bienes de consumo final) para ser vendidos, y los
mecanismos económicos dedicados solamente a una parte de ese proceso (la compra
o la venta). El comercio al por menor, es la reventa de un producto sin su
transformación al ser adquirida de fábrica dirigidos para el consumo personal o
consumidor final. Esta parte del comercio dirige mecanismos económicos destinados
principalmente a la compra y venta de cualquier bien de consumo final. (3)
Su comercialización se
realizan en el mercado de bienes y servicios, cuyos precios son determinados de
acuerdo a la fuerza del mercado,
siendo esta la: oferta y demanda, a una mayor oferta el precio producto
disminuye y a una mayor demanda aumenta sus valores. El precio, calidad y
cantidad están en función del proceso de producción de los bienes y servicios,
así como de los tipos del mercado y las restricciones e incentivos. (4)
Los bienes inmuebles son
aquellos bienes materiales que no se puede transportar de un lugar a otro
debido a sus características físicas. Ya que su traslado sería la destrucción o
algún deterioro, pues forma parte del terreno.
Los bienes inmuebles son reconocidos por su estado inmóvil, en el lugar que fue
creado por la naturaleza. Los bienes a su vez son conocidos como bienes
raíces, por ejemplo, las tierras, los edificios, las construcciones o las
minas, entre otros, son considerados como bienes inmuebles. (5)
Para la venta de un bien
inmueble se debe cumplir una serie de requisitos fundamentales, tanto físicos
como jurídicos, en la que el producto sea de calidad para el consumidor, en
teoría no existe pasos relevantes en la que ayuden al usuario una gestión
comercial del bien inmueble, cada micro empresa de acuerdo a su experiencia
adopta formas de venta y además considerando el proyección en el mercado
propuesto.
Así también existen
edificaciones de diferentes características o especificaciones, un claro
ejemplo es al comparar un edificio, un hospital, una fábrica entre otros
inmuebles, estos cumplen otro tipo de función para la ciudadanía y por ello
estarán regidos a diferentes normativas de construcción e incluso de
mantenimiento ya sea preventivo o correctivo.
Es importante recalcar
que uno de los factores que influyen en la comercialización del inmueble es el
cumplimiento de normas de construcción establecidas en el país, la construcción
de inmuebles para vivienda está regida mediante “La Norma Ecuatoriana de la
Construcción “NEC”, promovida por la Subsecretaría de Hábitat y Asentamientos
Humanos del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), el cual tiene
como objetivo principal la actualización del Código Ecuatoriano de la
Construcción, con la finalidad de regular los procesos que permitan cumplir con
las exigencias básicas de seguridad y calidad en todo tipo de edificaciones
como consecuencia de las características del proyecto, la construcción, el uso
y el mantenimiento; especificando parámetros, objetivos y procedimientos con
base a los siguientes criterios: (I) establecer parámetros mínimos de seguridad
y salud; (II) mejorar los mecanismos de control y mantenimiento; (III) definir
principios de diseño y montaje con niveles mínimos de calidad; (IV) reducir el
consumo energético y mejorar la eficiencia energética; (V) abogar por el
cumplimiento de los principios básicos de habitabilidad; (VI) fijar
responsabilidades, obligaciones y derechos de los actores ” (6)
Con esta premisa se
identifica la insuficiente información relevante acerca de un modelo de gestión
por procesos para la comercialización de bienes inmuebles en urbanizaciones, la
mayoría de micro, pequeñas y medianas empresas dedicadas a esta área, se han
visto en la necesidad de generar un modelo empírico no comprobado que les ayude
a una venta efectiva de los bienes, siguiendo un estudio se determinó los
requerimientos para la comercialización de los inmuebles, para ello se ha
realizado el seguimiento de una casa modelo que consta con capacidad para una
familia promedio de 4 personas, dato obtenido del último censo realizado en el
país en el año 2017 por parte de la entidad correspondiente INEC. El estudio en
el censo arrojo que de la totalidad de la población ecuatoriana un porcentaje
de 57% de habitantes pertenece o habita en un hogar de cuatro miembros es por
ello que el proyecto se enfocó en este tipo de vivienda debido a que es el que
mayor demanda y acogida tiene entre la población. (7)
La forma de realizar la
adquisición del inmueble, se efectúa mediante el endeudamiento legal, en la que
el usuario obtiene su nueva casa, con la condición de realizar los pagos
correspondientes mediante una gestión de deuda.
Existen varios tipos de
deudas, en la que de manera relevante mencionamos la Deuda Senior Secured (Se
aplica las cédulas hipotecarias, siendo esta un respaldo emitida por el banco,
en la que se reconoce un crédito cuya devolución tiene como garantía una
vivienda.), siendo esta el método de pago segura por parte del cliente, y aplicada
en el presente como modelo de gestión por procesos para la Comercialización. (8)
Después de una Gestión de
Deuda, se planteó un Saneamiento Jurídico, siendo en el contrato de
compra-venta, la obligación que tiene el vendedor de garantizar al comprador la
posesión legal y pacífica de la casa vendida y de responsabilizarse por los
vicios ocultos que pueda tener el bien. (9)
Los pagos se deberán
realizar de acuerdo a lo acordado con el contratista, y se establecerá una
forma de pago cómoda para el nuevo dueño. El comprador, en conjunto al
inmueble, puede confiar de manera permanente.
Problema de la
investigación
En la actualidad, es inexistente un modelo
de gestión por procesos para la comercialización, generalmente hay información
comprimida e inexacta que generalmente es utilizada por micro-empresas que
inician su actividad económicas, provocando confusión, las cuales ocasionan
tomar decisiones a la ligera, con resultados desfavorables a largo plazo;
Además se identifica que en fuentes externas existe insuficiente información
relevante de la Gestión de la Comercialización de viviendas, en urbanizaciones.
La finalidad es generar una guía para las
micro, pequeñas y medianas empresas con lo cual contar con una idea general
acerca de la Gestión Comercial de Bienes Inmuebles, para mejorar de manera
ascendente la comercialización de viviendas, proyectando a ser competencia en
este sector, garantizando la sostenibilidad en la parte legal y física del bien
inmueble.
Objetivo De La Investigación
Diseñar un modelo conceptual de gestión
por procesos para la comercialización de bienes inmuebles en urbanizaciones.
Tipo de investigación y
tipo de diseño
Tipo de investigación
El tipo de investigación es explicativo ya
que se posee poca información de la comercialización de viviendas genera
incertidumbre en la idea de cómo realizar los trámites respectivos para poder
comercializar un bien inmueble.
Además es exploratorio, por cuanto se
desea conocer el objeto de estudio que en este caso es la comercialización de
inmunes en urbanizaciones a fin de lograr delimitar los procesos y
procedimientos mas adecuados para la comercialización del mismo.
Tipo de diseño
Se utilizará un diseño experimental,
porque se va manipular deliberadamente las variables de estudio que son: la
variable independiente Diseñar un modelo conceptual de gestión por procesos y
la variable dependiente que es la comercialización de bienes inmuebles en
urbanizaciones. Se utilizará un pre-experimento ya que se realizará un
diagnóstico inicial antes de aplicar el Sistema, y un diagnostico final después
de un año de haberlo aplicado.
De esta manera, se enriquecerá la
información dentro de este campo, obteniendo a futuro mejores resultados, sin perdidas
de tiempos y sin toma de decisiones desfavorables para la empresa, aprovechando
de manera eficaz y concisa el crecimiento continuo del emprendimiento.
Marco Teórico
Principales normas de
construcción a seguir:
Seguridad estructural de las edificaciones
l NEC-SE-DS:
Peligro Sísmico, diseño sismo resistente parte 1
l NEC-SE-RE:
Riesgo Sísmico, Evaluación, Rehabilitación de Estructuras
l NEC-SE-GC:
Geotécnica y Cimentaciones
l NEC-SE-HM:
Estructuras de Hormigón Armado
l NEC-SE-VIVIENDA:
Viviendas de hasta 2 pisos con luces de hasta 5m parte 1
l NEC-SE-VIVIENDA:
Viviendas de hasta 2 pisos con luces de hasta 5m parte 2
l NEC-SE-VIVIENDA:
Viviendas de hasta 2 pisos con luces de hasta 5m parte 3
l NEC-SE-VIVIENDA:
Viviendas de hasta 2 pisos con luces de hasta 5m parte 4
Guías prácticas de diseño de conformidad con la nec-15
l
Guía para viviendas de hasta 2
pisos con luces de hasta 5 metros.
l
Guía para estructuras de
hormigón armado.
l
Guía de procedimientos y
estándares mínimos para trabajadores de la construcción.
Habitabilidad y salud
l
NEC-HS-VIDRIO: Vidrio
l
NEC-HS-CI: Contra Incendios
l
NEC-HS-AU: Accesibilidad Universal
Dicho cumplimiento de normas está
encargado los diferentes departamentos del Municipio de la localidad donde se
ejecute la obra, para la aprobación tanto de planos como de los demás
requisitos que intervienen en la construcción de una casa de las siguientes
características descritas en el proyecto.
Materiales y Metodología
Figura
1:
Modelo del inmueble
Datos generales
En la siguiente tabla se muestra
las características del bien inmueble en metros cuadrados la cual consta de 128 
que es el total del área en la
que se va a construir. Además se considera desde la adquisición del terreno y
posterior construcción y finalmente la comercialización.
tabla 1: dimensiones del
terreno
|
Área
|
|
Frente
|
Profundidad
|
|
128
|
|
8
metros
|
16
metros
|
|
|
|
|
|
Descripción del
proceso
Figura 2: Modelo
de gestión por procesos para la comercialización de bienes inmuebles en
urbanizaciones
Como se puede apreciar en
la figura la cual muestra el proceso general en el que se describe los pasos
que se tiene que efectuar a fin de lograr la comercialización del bien
inmueble, los cuales van desde la compra del terreno construcción hasta la
venta de la vivienda.
Además, para la
construcción de la vivienda se lleva en orden y al día todos los gastos diarios
realizados para así evitar pérdidas económicas, esto se lo puede lograr
mediante la elaboración de tablas en la que se describa los diferentes gastos
en cada una de las etapas de construcción, a más de la elaboración de un
cronograma de actividades en la que se llevó un control de cada una de las
actividades realizadas para la construcción. (10)
Posteriormente se detalla
las actividades que se deben ejecutar en el proceso anterior para lo cual se
debe conocer el estado legal en el cual está el terreno, con lo que poder
efectuar los trámites correspondientes, hasta finalizar en la comercialización
del bien inmueble.
Desarrollo
del proceso
Gestión de compra
De acuerdo a los planos
propuestos en la presente del modelo, se deberá comprar un terreno cuyas
longitudes satisfagan las medidas necesitadas para la construcción del bien
inmueble; Considerando esta premisa se busca el mismo en el predio urbano
Antes de la compra del
terreno, se debe ejecutar un análisis del bien inmueble, en el que se debe
constatar si el vendedor esté autorizado para la venta del terreno, esto se
revisa en el municipio de la ciudad o en el registro de la propiedad. (12)
En lo que corresponde al
financiamiento básicamente es un plan para conseguir acabar las deudas entre un
deudor y uno o varios acreedores. Existen empresas dedicadas a gestionar este
tipo de planes financieros, en las que se les paga una suma de dinero
mensualmente y ellos se encargan de distribuirlo entre sus distintos
acreedores. (13)
Característicamente la gestión
de deudas, dan varias opciones para reducir o eliminar completamente las
deudas, se reduce la cantidad principal de la deuda, eliminar las tasas por
pagos atrasados, bajan los intereses, y se promocionan flexibilidad para
cancelar deudas en un tiempo determinado dentro de las posibilidades. (14)
Existen varios tipos de
deudas, la Deuda Senior Secured (Se aplica las cédulas hipotecarias, siendo
esta un respaldo emitida por el banco, en la que se reconoce un crédito cuya
devolución tiene como garantía una vivienda.), siendo este el método de pago
segura por parte del cliente, y aplicada en el presente proyecto como modelo de
gestión por procesos. (8)
Saneamiento
1.
Saneamiento Jurídico
Después de una Gestión de Deuda, se planteó un Saneamiento
Jurídico, siendo en el contrato de compra-venta, la obligación que tiene el
vendedor de garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de la casa
vendida y de responsabilizarse por los vicios ocultos que pueda tener el bien. (9)
2.
Saneamiento Técnico
El saneamiento de bienes inmuebles es un procedimiento en el que
se encarga de regularizar los derechos de la propiedad de las entidades
titulares relacionadas a los bienes muebles e inmuebles, hasta lograr su
registro legal. (15)
Construcción
El momento tan deseado por
parte del constructor, es la ejecución de la obra, el tiempo es oro, y lo que
se trata aparte de conseguir los mejores precios de materiales en el mercado,
también se busca la forma de realizar la construcción sin más demoras y
preámbulos.
En este inicio de la
construcción, se hace uso de maquinarias, herramientas y mano de obra. De
manera general, se hace uso de retroexcavadoras y excavadoras, todo depende en
qué estado se encuentre el terreno a construir, se limpia de materiales impuros
que interrumpan la construcción (Rocas, arboles innecesarios, etc.), y de ser
necesario se procede a realizar el sistema séptico. Se nivela el terreno, se
coloca un armazón de madera que sirve de soporte para los cimientos, y por
último se cava hoyos y zanjas.
Se instala las bases, cuyo
funcionamiento sirve de recubrimiento de la casa y el terreno donde se va a
situar. Terminado el endurecimiento del concreto, el equipo de construcción
aplica una lámina de impermeabilización a las paredes del cimiento, se
construye el sistema de drenajes, alcantarilla, y cualquier otro sistema
necesario para plomería. (16)
1.
Construcción de la armadura de la casa (pisos, paredes y techo)
El cimiento está listo para realizar la construcción de sistemas
de pisos, paredes y techo. Después de ello, se coloca un protector de madera
con seguros o tablas de fibras orientadas a las paredes exteriores y su techo,
se construye el lugar donde se situarán las puertas y las ventanas. El protector
anterior mente colado se recubre con una materia aislante para viviendas, lo
que ayuda a evitar que se filtre el agua por la estructura, y de esta forma
permitiendo que el vapor del agua escape, de esta forma se reduce las
posibilidades que aparezca humedad y con ello moho y se pudra la madera. (16)
2.
Instalación de plomería y sistemas eléctricos
Ya finalizada la construcción del esqueleto de la casa, se pueden
instalar el revestimiento de las paredes y los techos. A su vez, el ingeniero
encargado para la colocación del sistema eléctrico, y el equipo encargado de la
plomería trabajando en conjunto, empiezan a colocar las tuberías y cableado que
van dentro de las paredes, techos y pisos, para que no haya obstrucciones en el
camino del cableado y también filtraciones de agua, evitando así cualquier
catástrofe. Se construye el canal de drenaje y ventilación. En esta etapa de la
construcción se aprovecha en la colocación de duchas, tinas o bañeras, se
colocan en el sitio planificado, ya que hay espacio para poder realizar
cualquier modificación sin mucha interrupción. (16)
3.
Instalación del aislamiento
Para lograr un ambiente confortable dentro de la vivienda, se
procede a la colocación de un aislamiento logrando el control de calor, sonido
y humedad. De esta manera se evita emisiones de gases de efecto invernadero,
sonidos molestos y humedad que a la larga afecten la salud. (17)
4.
Instalación de baldosas
En este apartado se procede a la instalación de baldosas de
cerámica para el piso, con ello también se pone los topes para que no haya
entradas de suciedad entre baldosas, y también para que no se rompan
fácilmente. Se nivela el piso, para garantizar el correcto drenaje del agua
hacia el exterior de la vivienda. (16)
5.
Enlucido, secado, empastado y pintado de paredes
Se sujetan láminas de yeso pegadas con cinta adhesiva para
paredes, logrando que no sean visibles entre las mismas, de esta manera se termina
el trabajo de texturizado, de acuerdo a la necesidad. Se procede a su vez al
pintado de las paredes, esto se hace con una pintura base, luego de terminar de
colocar la cita. Y al final se ponen elemento de acabado exterior, siendo estos
ladrillos, estuco, piedra o cualquier otro tipo de revestimiento. (16)
6.
Instalación de detalles interiores
Ya terminada la etapa de pintado y secado, se procede a colocar
los marcos de puertas, puertas, marcos de ventanas, ventanas, entre otros
elementos decorativos para tener un mejor ambiente en el hogar. Se termina de
dar la capa final de pintura a las paredes, y de ser necesario de acuerdo a la
estética se coloca papel tapiz. (16)
7.
Acabados e instalación de accesorios
Se instalan lámparas, enchufes e interruptores y se finaliza la
instalación del panel eléctrico. Se instalan los equipos de HVAC y se finalizan
las rejillas de ventilación. Se colocan los fregaderos, lavamanos, inodoros y
grifos.
En esta etapa de finalización, se coloca lámparas, interruptores y
enchufes, la cantidad de estos va a depender de acuerdo a la necesidad, para
esto se realiza un estudio previo, logrando así evitar gastos innecesarios en
estos elementos. También se colocan los equipos de HVAC (HEATING, VENTILATION
AND AIR CONDITIONING), este sistema ayuda a la climatización y ventilación
dentro de la vivienda, finalizando instalan los fregaderos, lavamos, inodoros y
llaves de agua. (16)
8.
Inspección de calidad
Para garantizar que se entregará una vivienda, en las condiciones
perfectas para poder habitarla, se realiza un control de calidad, en el que se
inspecciona la casa, dentro y fuera de la misma, en este procedimiento se lo
realiza en conjunto del nuevo dueño de la casa, dando así confianza en el
producto terminado.
Para un mejor control, se realizará una inspección periódica
dentro de un tiempo determinado.
Estrategias de comercialización
Para la comercialización del
bien inmueble se debe realizar la pre-venta en la cual se cuenta con la maqueta
de la vivienda con un paseo virtual de la misma. Esto se lo realiza antes de
finalizado la obra.
Para después de finalizada la
construcción se continúa con las estrategias de comercialización como son:
l Producto.
– Es la presentación del producto desde la realización de la maqueta y
proyecto, con lo cual se efectuar la preventa, posteriormente en la etapa de
construcción, se realiza la presentación parcial del bien inmueble y finalmente
con la realización del bien inmueble se efectúa la presentación a los
prospectos que se analiza.
l Promoción.
- Para esta fase se trabaja con las 3 etapas que posee el producto, en la
preventa se proporción un descuento al total del bien inmueble que es del 10% y
en la segunda parte es del 5% y en la tercera parte es el precio normal.
l Plaza.
- A fin de poner un punto de venta para la comercialización además se cuenta
con un staff de presentación de los bienes inmuebles por medio de la maqueta.
l Publicidad.
- Se realiza una publicidad de expectativa, después una publicidad informativa,
esto en función de las etapas del producto, en las que se presenta
gigantografícas, volantes y trípticos
l Relaciones
Públicas. - Para esta parte uno de los principales objetivos que se desea
alcanzar es el contar con instituciones financiera privadas o públicas las
cuales den las facilidades a los posibles clientes para la adquisición de la
vivienda.
l TIC´S.-
Para la publicación en los diferentes medios de comunicación se utiliza las
redes sociales, página web, aplicaciones para celulares, encuesta por medio de
Google drive.
l Fuerza
de ventas. – Es el personal con el que se cuenta para la comercialización por
lo cual se contrata personas para que ventas los bienes inmuebles y su pago es
por medio de la comisión del valor del mismo.
l Customer
Relationship Management (CRM). – Para la gestión de los clientes se contempla
desde la primera parte del producto, que sería la maqueta en la que se emplea
los requerimientos de construcción. Además, por medio del Big Data se genera
una base de datos de los posibles clientes y clientes a fin gestión las
actividades que se realizan. Para finalmente tener una retroalimentación de las
necesidades de los clientes mediante encuesta.
Comercialización
En la etapa
final Encierra todo el ciclo de construcción y venta del inmueble. Se expone al
mercado el producto, sin antes haber estudiado las necesidades de los
consumidores. Uno de los objetivos principales que poseen las organizaciones
empresariales es el de vender los productos y servicios que ofrece y conseguir
lo que los clientes necesitan. La comercialización de un bien inmueble, se
centra en la acción de poner en venta, dando las condiciones comerciales
necesarias para la venta y generar vías de factibles que lleguen al consumidor.
(19)
Para la
adquisición del bien inmueble se lo efectúa por medio del pago en efectivo o
por medo del financiamiento el cual puede ser por medio de:
Instituciones
Financieras Públicas. - Alguna entidad financiera de carácter público con el
cual la microempresa realiza los tramites correspondientes para facilitar la
adquisición del nuevo propietario.
Instituciones
Financieras Privada. – Para los clientes que desean adquirir el financiamiento
por empresas privadas se plantea las que se tiene convenios o en el busca la
que más le interese.
Documentación para la adquisición Mediante Trámites Legales
A un paso para obtener su
nueva propiedad, dentro de los trámites legales para la adquisición de un bien
inmueble sea este una casa, terreno, departamentos, oficinas, etc. Se necesita
los siguientes documentos:
l Copia
de la escritura de compra venta
l Certificado
de gravámenes emitido por el Registrador de la Propiedad, actualizado
l Copias
de Cédulas y papeletas de votación compradores y vendedores
l Pago
del impuesto predial del año en curso.
l Declaratoria
de propiedad horizontal (caso de propiedades sujetas al régimen de propiedad
horizontal)
l Nombramiento
de Administrador (caso de propiedades sujetas a régimen de propiedad
horizontal.
l Certificado
de expensas (caso de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal)
l Posesión
efectiva (caso de herederos)
Con ello se procede a seguir un trámite
para la compra:
l Elaboración
de la minuta por parte de un profesional del derecho.
l Presentación
ante el Municipio correspondiente, para la transferencia de dominio.
l Cancelación
de impuestos de Alcabala y Plusvalía, en caso de existir.
l Cancelación
del impuesto en el Consejo Provincial correspondiente.
l Firma
de la escritura ante un notario.
l
Inscripción
en el Registro de la Propiedad correspondiente. (18)
Gastos en la construcción
De acuerdo a lo analizado en el mercado
para la compra de materiales, la necesidad de inversión dentro de la
construcción, y diferentes aspectos, se realiza un estudio analítico, para
saber un valor estimado para la inversión, cabe recalcar que no siempre se da
con el resultado exacto de costos a invertir, por ello, se pone un valor
adicional, logrando hacer que no falte dinero para la construcción. Para ello
se usó PUNIS (PRECIOS UNITARIOS), en un archivo de Excel, en que ayuda a la
elaboración de Análisis de Precios Unitarios, Presupuestos de obras,
Cronogramas Valorados de Trabajos, Insumos: Equipo y Mano de Obra, Formula de
Reajuste y Cuadrilla Tipo Desagregación Tecnológica y modelos de Formularios
del SERCOP (Ecuador). (20)
Aplicación del
chi-cuadrado
Cuando se realiza un análisis en una
población siendo este de carácter cualitativo o cuantitativo, el estudio puede
resultar muy tedioso por el gran número de elementos que contiene la población.
En general, se procede a realizar una muestra tomada de la población, lo que
lleva a tener una serie de datos, y ver hasta qué punto la muestra se pude
considerar perteneciente a una distribución teórica conocida. Siempre existirán
desviaciones entre la distribución empírica u observada y la distribución
teórica. Se plantea la cuestión de saber si estas desviaciones son debidas al
azar o al haber tomado una distribución teórica inadecuada (21)
Para la aplicación del Chi Cuadrado se
entrevistó al gerente y al jefe de operaciones de construcciones inmobiliarias
distintas, pero de proyectos similares en la ciudad de Riobamba.
El gerente es el administrador del
presente proyecto de investigación mientras que el jefe de operaciones es el
administrador de un proyecto inmobiliario en la misma ciudad de Riobamba, cuyo
proyecto se ejecutó en la ciudadela En una urbanización, hace en el año 2018 de
ejecución del presente proyecto. (22)
El resultado que se obtuvo mediante
el uso del método Chi Cuadrado para identificar la incidencia de las dos
variables de importancia en la construcción del inmueble, que son la
Comercialización y el Modelo de Gestión por procesos, las cuales se demostrará
mediante cálculos y utilización del método para demostración de la dependencia
que tiene la una de la otra. (11)
Aplicación del chi cuadrado
De la pregunta 1 a la 5 el puntaje es
relacionado a la comercialización de un inmueble y de la pregunta 6 a la 10 se
relaciona al Modelo de Gestión por procesos.
Para lo cual el Nivel de
Significancia
Se hizo uso de un margen de error del
5%.
A fin de establecer los grados de
libertad se establece la siguiente fórmula. (25)
GL = (f-1) (c-1)
GL = (2-1) (2-1) =
1
Se verifica en la tabla
del chi-cuadrado y el valor es 
Frecuencia observada
Tabla
2
Frecuencia Observada
|
|
Antes
|
Después
|
Total
|
|
Comercialización
|
85
|
88
|
173
|
|
Modelo de Gestión por
procesos
|
44
|
60
|
104
|
|
Total
|
129
|
148
|
277
|
Frecuencia esperada
Tabla
3
Frecuencia esperada
|
|
Antes
|
Después
|
|
Comercialización
|
80,567
|
92,433
|
|
Modelo de Gestión por
procesos
|
48,433
|
55,567
|
|
Total
|
129,000
|
148,000
|
Chi - cuadrado
Tabla
4 Frecuencia
chi-cuadrado
|
|
Antes
|
Después
|
|
|
Comercialización
|
0,2439
|
0,2126
|
|
|
Modelo de Gestión por
procesos
|
0,4058
|
0,3537
|
|
|
Total
|
0,6497
|
0,5663
|
1,2160
|
Cálculo del Chi cuadrado crítico
Para encontrar el valor crítico del
Chi-cuadrado teórico, se identifica en la tabla, el cual se lo obtiene de
acuerdo al producto de la diferencia entre los números de filas y columnas de
la tabla de Chi Cuadrado.
Ambos parámetros la Comercialización
y el Modelo de Gestión por procesos se los consideran independientes es decir
que no guarda ninguna relación alguna al momento de realizar la relación. (27)
Si >
se
acepta la hipótesis de investigación. Como =
1,2160 y el =
0,004
se rechaza la hipótesis nula (Ho) y se acepta la
hipótesis alternativa (Ha), la cual es que el modelo teórico incide
significativamente en la comercialización de los inmuebles.
Finalmente al determinar tanto el
“Chi Cuadrado Calculado” como el “Chi Cuadrado teórico” se ha logrado concluir
que ambas variables estudiadas, tanto la variable Comercialización y el Modelo
de Gestión por procesos guardan una relación directa al momento de
comercializar el bien inmueble, es decir que la una variable depende de la
otra.
Conclusiones y Recomendaciones
Una vez realizado la investigación y
encuestas respectivas se ha logrado llegar a varias conclusiones, la más
importante es que efectivamente el costo de construcción y el valor económico
por metro cuadrado de la construcción tienen un valor competitivo en el mercado
inmobiliario, pues a pesar de que intervienen diferentes factores para
asignación del precio por metro cuadrado tales como la ubicación del terreno y
los diferentes tipos de acabados que posee el inmueble el costo por metro
cuadro ingresa dentro de un rango coherente y competitivo en el mercado con la
finalidad de poder comercializar el bien inmueble.
Además mediante la utilización del
método Chi-cuadrado en la encuesta al gerente y al jefe de operaciones de los
diferentes proyectos inmobiliarios se logró concluir que ambas variables
analizadas, la comercialización como la del modelo de gestión por procesos
guardan una relación directamente proporcional al momento de comercializar el
inmueble, es decir que mientras más eficaz sean los procesos de gestión del
producto final, la comercialización del mismo va a ser más fácil debido a que
el producto va a llegar más rápido al cliente y eso implicara que la venta del
inmueble sea más ágil provocando ganancias económicas de una forma inmediata,
pues del mismo modo si no se utilizan los correctos procedimientos para el
producto final, la comercialización del mismo probablemente fracasara o no se
obtendrá la ganancia esperada.
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